Ko'chmas mulk va REIT: to'g'ridan-to'g'ri mulk va fondlar

Ko'chmas mulk investitsiyasi nima

Ko'chmas mulk investitsiyasi — kvartira, uy, ofis, ombor yoki yer kabi mulkka daromad yoki qiymat o'sishi uchun pul joylashtirish. Buni ikki yo'l bilan qilish mumkin:

• To'g'ridan-to'g'ri: mulkni o'zingiz sotib olasiz, egalik qilasiz va boshqarasiz.
• Bilvosita: ko'chmas mulkka egalik qiluvchi kompaniya yoki fond ulushini sotib olasiz. Eng ko'p tarqalgan shakli — REIT.

Ikkala yo'lda ham daromad manbai bir xil: ijara tushumi va mulk qiymatining o'zgarishi. Lekin xarajatlar, xavf va pulni qaytarib olish tezligi ancha farq qiladi. Umumiy tushunchalar uchun Investitsiya nima sahifasini ko'ring.

Uy-joy investitsiyasi: to'g'ridan-to'g'ri egalik

Kvartira yoki uy sotib olganda siz mulkning to'liq egasi bo'lasiz. Daromad ijaradan va keyinchalik sotishda narx farqidan keladi.

Hisobga olinadigan xarajatlar:

• rasmiylashtirish, notarius va ro'yxatdan o'tkazish to'lovlari;
• ta'mir, jihozlash va eskirish;
• mol-mulk solig'i va kommunal to'lovlar (ijarachi to'lamasa);
• mulk bo'sh turgan oylar — bu davrda daromad yo'q, xarajat esa davom etadi;
• ijarachi qidirish va u bilan ishlashga ketadigan vaqt.

To'g'ridan-to'g'ri mulk katta boshlang'ich kapital talab qiladi va pulning katta qismini bitta aktivga bog'lab qo'yadi. Bu diversifikatsiyaga zid. Batafsil: Diversifikatsiya.

Ijaraga berish daromadi qanday hisoblanadi

Ijaraga berish daromadini baholashda ikki ko'rsatkich ishlatiladi:

• Yalpi daromadlilik = yillik ijara tushumi ÷ mulkning to'liq narxi.
• Sof daromadlilik = (yillik ijara tushumi − barcha yillik xarajatlar va bo'sh turgan davr yo'qotishi) ÷ mulkning to'liq narxi (rasmiylashtirish va ta'mir ham kiritiladi).

Sotuvchi yoki vositachi ko'pincha yalpi ko'rsatkichni aytadi. Qaror qabul qilish uchun sof ko'rsatkich kerak. Uni bank omonati daromadi bilan solishtiring: agar xavfsizroq omonat taxminan shuncha daromad bersa, mulkka bog'liq qo'shimcha xavf va mehnat o'zini oqlamasligi mumkin. Omonat mexanikasi: Depozit foizi. Inflyatsiya ta'siri: Inflyatsiya va jamg'arma.

Aniq hisob-kitob uchun Kalkulyatorlar bo'limidan foydalaning va o'z raqamlaringizni kiriting.

REIT nima

REIT (Real Estate Investment Trust) — daromad keltiruvchi ko'chmas mulkka egalik qiluvchi yoki uni moliyalashtiruvchi kompaniya. Odatda uning aksiyalari birjada savdo qilinadi. Investor binoni emas, kompaniya ulushini sotib oladi.

Ko'p mamlakatlarda REIT maqomi uchun foydaning katta qismini aksiyadorlarga dividend sifatida taqsimlash talab qilinadi. Aniq qoidalar mamlakatga qarab farq qiladi.

REIT turlari:

• Mulk REITlari: savdo markazlari, ofislar, omborlar, turar-joy binolariga egalik qiladi va ijaradan daromad oladi.
• Ipoteka REITlari: ko'chmas mulk kreditlari va ularga bog'liq qimmatli qog'ozlardan foiz daromadi oladi.

REIT aksiyasining narxi har kuni bozorda o'zgaradi va ba'zan binolarning baholangan qiymatidan sezilarli farq qiladi. Dividend kafolatlanmagan: ijarachilar ketsa yoki kredit qimmatlashsa, kamayishi mumkin. Qarang: Dividendlar, Aksiyalar nima, ETF nima.

Taqqoslash: mulk va REIT

Leverage: kredit bilan mulk sotib olish

Leverage — o'z pulingizdan tashqari qarz mablag' bilan investitsiya qilish. Uy-joyda bu odatda ipoteka. Kredit potentsial daromadni ham, zararni ham kattalashtiradi: mulk narxi tushsa yoki ijara to'xtasa, kredit to'lovi baribir davom etadi.

Kredit narxiga markaziy bank siyosati ta'sir qiladi. Joriy ma'lumot manbai: O‘zbekiston Respublikasi Markaziy bankining asosiy stavkasi («основная ставка») sahifasi; Boshqaruv yiliga 8 marta oldindan belgilangan jadval bo‘yicha qaror qabul qiladi; qayta moliyalash stavkasi asosiy stavkaga teng. Raqamlarni faqat rasmiy sahifadan, sanasi bilan oling.

Ko'p REIT kompaniyalarining o'zi ham qarz bilan ishlaydi, shuning uchun foiz stavkalari o'sganda ularning aksiyalari bosim ostida qolishi mumkin. Mavzular: Ipoteka asoslari, Qarz yuki koeffitsienti, Annuitet va differensial.

Ba'zi brokerlar REIT aksiyalari yoki ko'chmas mulk indekslari bo'yicha CFD ham taklif qiladi. Bu aktivga egalik emas, balki narx farqi bo'yicha kelishuv. Leverage bilan CFD savdosida pul tez yo'qotilishi mumkin. Batafsil: Risklarni boshqarish.

Likvidlik va muddat

Likvidlik — aktivni tez va adolatli narxda pulga aylantirish imkoniyati. Kvartirani sotish xaridor topish, kelishish va rasmiylashtirishni talab qiladi. Shoshilinch sotishda narxni tushirishga to'g'ri keladi. Shu sababli mulkka faqat yaqin kelajakda kerak bo'lmaydigan pulni joylashtirish mantiqan to'g'ri. Avval Favqulodda zaxira yarating.

REIT aksiyasini tezroq sotish mumkin, lekin bozor tushgan paytda sotsangiz, zarar bilan sotasiz. Muddat va xavf haqida: Xavfga bardoshlilik.

Soliq va huquqiy jihatlar

• Soliq kodeksining 375-moddasi: qimmatli qog‘ozlar va (yoki) muddatli bitimlarning hosila moliyaviy instrumentlari bilan operatsiyalardan olingan daromad jismoniy shaxslarning mol-mulkdan olgan daromadi hisoblanadi.
• Soliq kodeksi 381-modda: agar 2-qismda boshqacha nazarda tutilmagan bo'lsa, rezident jismoniy shaxslarning daromadi iqtibosda keltirilgan stavkada soliqqa tortiladi (dividendlar va foizlar uchun alohida stavka).
• Amalda, kapital harakati bilan bog'liq operatsiyalarga xorijdagi hisobvaraqlar va depozitlarga mablag' joylashtirish kiradi; rezidentlar tomonidan xorijiy valyutadagi qimmatli qog'ozlarni sotib olish qimmatli qog'ozlar regulyatori tomonidan CBU bilan birgalikda tartibga solinadi.
• «Valyutani tartibga solish to‘g‘risida»gi qonun (ZRU-573) 12-moddasi: rezident jismoniy shaxslar O‘zbekiston banklarida va chet eldagi banklarda xorijiy valyutada hisobvaraq va omonatlar ochishga haqli.
• Eslab qoling: qimmatli qog'ozlar bozorida professional faoliyat yuritish vakolatli tartibga soluvchi organ bergan litsenziya asosida amalga oshiriladi. Vositachini NAPPning qimmatli qog‘ozlar bozori kasbiy ishtirokchilari reestri orqali tekshiring.

Xorijiy REIT dividendlari va sotishdan olingan daromadni deklaratsiya qilish tartibini soliq organida yoki malakali mutaxassisdan aniqlang. Bu sahifa soliq maslahati emas. Qarang: Qonun va xavfsizlik.

Ko'p beriladigan savollar

REIT nima, oddiy qilib aytganda?

REIT — ko'chmas mulkka egalik qiluvchi kompaniya. Siz uning aksiyasini sotib olasiz va ijara daromadidan dividend shaklida ulush olishingiz mumkin.

Ijaraga berish daromadi qanday to'g'ri hisoblanadi?

Yillik ijaradan barcha xarajatlar va bo'sh turgan davr yo'qotishini ayiring, natijani mulkning to'liq narxiga bo'ling. Bu sof daromadlilik.

Uy-joy investitsiyasi xavfsizmi?

Xavfsiz emas. Narx tushishi, ijarachi yo'qligi, ta'mir xarajatlari va past likvidlik xavfi bor. Kredit bilan olingan mulkda bu xavflar kattalashadi.

REIT dividendi kafolatlanganmi?

Yo'q. Dividend kompaniya daromadiga bog'liq va kamayishi yoki to'xtashi mumkin.

Kurslar va stavkalarni qayerdan olish kerak?

Faqat rasmiy manbadan, sanasi bilan: O‘zbekiston Respublikasi Markaziy banki (CBU, cbu.uz). Valyuta kurslari uchun Markaziy bank kursi sahifasini ko'ring.